加拿大地产市场有巨变

2025年12月22日，彭博财经报道称，前任温哥华市长、曾是网红级别帅哥的罗品信在2025年就任加拿大住房部长后经常语出惊人，这一次又扔出重磅炸弹：加拿大政府正在考虑解除地产市场的“海外买家禁令”，最快2027年执行。

按照罗品信的说法，2026年加拿大政府将继续禁止海外买家在加拿大购买任何住宅。但2027年将重新评估该政策是否还有必要坚持，因为加拿大地产市场面对巨大的交易压力，越来越需要海外买家参与了。

回顾加拿大地产市场对海外买家的排斥可以从2016年8月开始，当时BC省政府率先推出外国买家购房税，税率为15%，2018年进一步提高到20%。此后，安省、新斯科舍省等省份陆续引入了类似措施，用以抑制地产投机。

到了2023年，加拿大联邦政府干脆一刀切将海外买家拦在地产市场之外，除了部分度假地产外，全面禁止海外买家购买住宅。

而在罗品信表态之前，加拿大开发商普遍建议政府，海外买家禁令在一定程度上切断了新住房项目所需的重要资金来源。

而澳大利亚的经验是外国人通常不得购买二手住宅，但可以购买新建住宅或用于建设住宅的土地。

该政策这种灵活的政策可以抑制投机和房价上涨，一边鼓励住房供应增长。

早在2020年，外国人在任何一个主要加拿大城市中持有的住宅比例都不超过5%。此后加拿大房价大幅上涨，随着央行2022年开始加息，市场需求明显降温，全国基准房价比最高点下跌幅度高达18%，成为加拿大近几十年来最大幅度的价格回调。

即便房价大跌，对于多伦多和温哥华等城市居民来说，买房依然遥不可及。加拿大卡尼政府的目标是到2035年，每年要完成50万套住房建设，几乎是当前水平的两倍，才能满足人口增长和家庭形成带来的需求。

然而，加拿大住房开工在过去6个月中已出现放缓迹象。为此，加拿大政府在2025年推出了新的国家级住房建设机构加拿大建房署（Build Canada Homes），并提供130亿加元资金支持。

罗品信表示，该机构推动的绝大多数项目将属于非市场住房，并包含一定比例的可负担租赁住房，其目标并不是直接影响市场价格，而是增加长期、稳定的住房供给。

国会预算办公室认为，加拿大建房署在未来五年内大约只能新增2.6万套住房，相对于需求杯水车薪。罗品信强调，可负担住房可以成为一种回报率不高但风险极低、周期极长的投资，对养老金、银行和外国投资人而言具有现实吸引力。

罗品信还指出，加拿大住房市场在地域上高度分化。住房结构复杂，问题不存在单一解法，而他本人政策重心始终放在可负担、非市场住房这一端。

多伦多和温哥华目前面临最严峻的挑战，尤其是在公寓市场；而蒙特利尔以及阿尔伯塔省的一些城市则表现出相对韧性。

总之，外国买家购房禁令在2026年不会松动。

2027年大概率日调整，但调整幅度和细节还需要进一步讨论。

而这项政策转变的最大现实意义在于，房地产市场投资是否会与投资移民项目联系在一起，从解决加拿大住房危机和财政负担的角度讲，很有可能。

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