相信坊間都有就在加拿大買房移民的說法存有一些迷思，有人會認為加拿大購買了房屋就等於投資移民；亦有人不知道作為外國人可否在這邊買房產自住又或投資。
外國人能夠購買加拿大的房產嗎？
暫時可以的，非加拿大居民可以購買房產。非居民包括那些沒有住宅關係並且在一個納稅年度內在加拿大境外超過 183 天的人。
不過，加拿大政府為了控制房價，於2022年6月30日通過一項立法：加拿大將禁止外國人來購買房屋。從2023年1月1日起，外國買家將不能來在加拿大購買房屋，包括公寓、共管公寓、獨立住宅等所有類型的房屋，政策的有效期為兩年。而有兩類人在這項禁令是可以獲得豁免的，一類是在加拿大持有楓葉卡的永久居民 (Permanent Resident)、持有工作簽證和學生簽證的臨時居民 (Temporary Resident)；另一種是在加拿大購買第一套自住屋（primary residence）的海外買家。以上兩類人依然享有購房權的，此並能在新措施之內獲得豁免。這個政策主要是在限制炒房屋的情況發生，新政策並不會對加拿大的房地產或者是普通人的生活產生多大的影響，反而是保障了普通居民的購房權益，使得購房的道路，越來越規範化、人性化。未來一兩年，估計加拿大的房價將會回落，也是購買加拿大房產的好時機。
此外，自由黨為了限制炒房還引入了新規則，至明年1月起，如果任何人購買住宅物業不到12個月，就將房產出售的話，賣方的利潤將會作為營業收入進行全額徵稅。不過如果您是因為以下情況，例如死亡、殘疾、孩子出生、找到新工作或者離婚等等情況，而被迫要出售房屋的話，是可以得到豁免的。
所以聯邦政府的這項海外買家禁買令，真正受到限制的是在加拿大購買多處房產，想借機炒房的海外買家。而想要買房來自己住的朋友，則完全不用擔心。
何謂自住屋？
或許有人會問若果我把自住的物業部份分租出去，那還算是自住嗎？
首先根據加拿大稅務局的規定，自住房（Principal Residence）必須滿足以下4個條件：
1. 必須是房子：獨立屋、半獨立屋、鎮屋、公寓等。土地則不列於此(例如農場)
2. 必須是業主：獨立擁有產權，或與他人（例如配偶）一起擁有產權
3. 作為居住房使用：居住時間超過6個月零一天，只要您和配偶、子女在這一年內將此房屋作為居家生活使用過，就可以指定此房屋在這一年為主要自住房
4. 面積有限制：一般說來，所佔的土地面積不能超過0.5公頃或1.25英畝
只要您的房子滿足以下三個要點，那麼把房子部份出租仍然能算做是自住房。
- 出租比例小：稅法並沒有明確指定將不被承認為自住宅的出租比例，只是列明須把該房產主要用於居家。那麼在一般情況下，如果把自住房的出租比例控制在30%內是比較安全的做法。而30%或以上的出租都有機會增加CRA的查稅概率及質疑風險。
- 不能因為出租而進行大規模結構性改造：例如為了出租地下室而加建獨立廚房、臥室、出口，或把一樓打造成生意使用的Show Room等， 這都屬於房子結構上的改造。
- 不能提取房子的折舊：有些業主為了減少稅務，而對房屋進行折舊。一但對房屋進行折舊，這套房屋便會被認作投資型房屋看待。
觸犯了以上三條中的任何一條，整體作為 principal residence 的資格就沒有了。
外國買家在加拿大購買房產有哪些條件？
大家要留意，就算您符合以上兩種獲後豁免的要求，如果您是在B C省或者安省買房的話，還是要支付海外買家稅，即住宅物業評估價值的 20%。當以外國人身份在加拿大某些地區購買房屋時，您可能需要支付額外的稅款。這些稅收包括：
- 購買房產時的外國買家稅
- 如果沒有人居住一定時間的空屋稅
這些稅收有具體的規則和規定，具體取決於房產所在的位置。要瞭解更多關於是否需要繳納這些費用的詳細資訊，可以向當地的房地產經紀人咨詢。
在加拿大買房後能移民嗎？
很多人以為在加拿大購房是投資移民的其一通道，但是這個觀念是錯誤的，在加拿大購買房屋是不能移民的。目前，在加拿大購買房產沒有附帶移民選項。據瞭解，加拿大政府並沒有推出購房移民的類似政策。在加拿大買房是一種商業投資，這種投資屬於投資者個人行為。申請加拿大投資移民必須將資金置於加拿大政府指定基金的管轄下，申請人無權掌控資金的投資方式，因此，投資者不可能僅僅通過購買住宅、商業或工業地產來移民加拿大。然而，在加拿大擁有資產體現了您對這個國家的依戀。如果您還表明您在加拿大的自購房子裡住過，就可以擁有更充分的證明。所以在特殊情況下，房產所有權有機會間接地幫助您移民到加拿大，當然，您可以向專業人士諮詢，探討您的個人情況。
如您對移民加拿大有任何疑問，歡迎聯絡我們咨詢！
